凝聚投研智慧,《2019中国资产管理发展趋势报告》中的平安不动产观点


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  日前,在2019中国资产管理年会现场,中国商业报该领域的权威媒体《21世纪经济报道》正式发布《2019中国资产管理发展趋势报告》。作为专注于资产管理行业发展,转型和改革的专业研究报告,《2019中国资产管理发展趋势报告》从“金融供给侧结构改革金融供给改革”和“新资产年度审查”六个维度全面深入管理规定“介绍资产管理行业的最新变化。

在“探索金融子公司的前景”一节中,平安房地产的核心战略业务品牌平安房地产基金撰写的《资产新规周年后,不动产股权投融资风往哪儿吹?》深入分析了房地产股权投资新时代的资产配置策略。引起了业界的广泛关注。通过专业的市场调研和严谨的数据分析,平安房地产认为,目前的房地产市场呈现出周期性波动和内部结构分化的新特征。房地产行业的不同部门也呈现出新的投资趋势;在这种背景下,房地产在资产配置中的重要性仍然很大。机构通过房地产基金分配房地产资产是大势所趋,专业房地产基金经理可以通过积极的管理能力为投资者创造持续稳定的价值回报。

平安房地产作为平安的专业房地产投资和资产管理平台,涵盖开发投资,金融产品,工业发展,长期租赁公寓,战略投资,商业地产等多元化领域。金融产品设计能力,全面的风险控制能力,并积极致力于成为一流的房地产资产管理公司。凭借平安集团的金融技术背景和自身金融+房地产的双重专业优势,平安房地产拥有成熟的全价值链投资机制,前瞻性的市场分析和研究能力,以及专业的综合性背景人才团队收集投资智慧。一个端到端的核心能力输出平台,三个核心系统应用程序组,以及一个由“1 + 3 + 1”技术创新布局组成的大数据应用市场,这是房地产投资和资产管理的全过程。产业生态系统。

以下是《资产新规周年后,不动产股权投融资风往哪儿吹?》的全文:

在新的资产监管周年之后,房地产投资和融资风在哪里受到打击?

文/平安房地产基金

房地产业正在逐步从“增量发展”的“上半年”转变为“长期机制”的“下半年”。

2019年,中国经济仍面临复杂严峻的内外部环境。房地产投资和融资的趋势是什么?投资者欢迎哪些新的配置机会?

一,房地产市场的新特点

房地产市场的阶段和特征决定了房地产投融资的趋势。自2017年以来,房地产市场进入了一个新的阶段,采取“留守不投”和“长期机制”的政策。在这个阶段,两个核心的特征在于增速中心的向下移动和内部结构的区分。

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周期波动减缓

自2000年以来,房地产市场经历了十多年的超高增长。然而,近年来房地产市场的增长率开始下降。与此同时,房地产市场的周期性波动也有所缓解。在快速增长的时代,房地产市场的周期性波动相对较高。在上一个周期中,销售区域增长率低至-20%。高达40%或更多,持续时间一般不超过3年。然而,在最近的周期中,波动性已显着缩小,并持续了四年多。在新的阶段,房地产市场可能告别起伏,转向更稳定的增长。

图表:房地产市场的增长率下降,周期性波动减缓

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内部结构的显着差异

新阶段的另一个核心特征是差异化的开始。

首先,它是住房公司之间的差异。随着增速中心的向下运动,龙头企业在资金和管理方面的优势得到进一步体现,中小型住房企业从退出中受到压力。 2018年,TOP30住房企业的销售额占整个行业的近50%。此外,融资金额占比超过65%。前十大房地产企业总量占前50家住房企业的45%以上,市场集中度在销售额中。各方面的融资和土地征用。

图表:市场一直关注领先的住房公司

其次,它是城市之间的差异。从历史上看,一线和二线城市以及三线和四线城市的商品房销售趋势基本相同,两者之间的同步关系在最近一个周期中被打破。 2016年9月,全国各大城市密集推出房地产市场紧缩政策。在这种影响下,一线和二线城市的销售增长率跌至谷底并进入下行周期;但是三四线城市在棚屋里货币化了。在支持下,销售增长率保持在较高水平。 2017年,紧缩政策的重点转移到三线和四线城市。自2018年以来,一线和二线城市的销售开始回升,而由于透支需求,三线和四线销售继续疲软。

图表:一,二,三线城市商品房销售的差异

第三是区域之间的区别。 2019年初,国家发展和改革委员会要求,到2022年,大都市区将取得重大进展,梯队将形成一些现代化的大都市区。到2035年,现代都市区将更加成熟,形成一些具有全球影响力的大都市区。 2019年4月,国家发展和改革委员会强调城市群的深入发展,加快京津冀协调发展,长三角一体化,大湾区建设。广东,香港,澳门。在“城市圈”和“城市群”的指导下,具有良好区位优势的城市群核心城市更具有机遇。

二,各部门的投资趋势

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住宅部门:刚性需求和新城市化下需求的改善

在新的发展阶段,新的城市化和人民日益增长的生活需求是住宅部门的增长点,仍然具有强大的生命力。最近,国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》,强调大城市应取消和放宽对定居点的限制,支持城市群的高质量发展,并鼓励城市通过倾斜完成更多农业人口的转移财政资金和建设用地供应。

因此,人口对城市的积累不会结束,特别是大都市区的聚集,这将形成对一线和二线城市的迫切需求和改革的有力支持。住宅部门将反映出越来越明显的结构性机遇和前景。在2019年,第一和第二线之间的区分模式以及第三和第四线的冷却将继续出现。从长远来看,商品房销售总量预计将稳定在每年12亿平方米(万科估计),这是一个庞大的规模,在世界上仍然很大。

图表:城市化率不高于发达国家

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长期租赁业:长期机制下的广阔空间

人口变化推动了租赁需求。中国的千禧一代人口为4亿,占总人口的近30%。随着千禧一代逐渐进入劳动力市场,其高流动性特征和更具包容性的住房概念创造了广泛的租赁需求。

在长期机制下,受益于REITS和Pre-REITS等金融创新的政策支持和有利合作,长期租赁行业有望为机构开辟新的投资渠道。在土地供应方面,政策要求增加租赁住宅用地供应,允许13个城市试点利用集体建设用地建设出租房,鼓励商品房勘探按规定转为出租房;在税收优惠方面,租金可以扣除个人所得税。不同城市的扣除标准为每月800-1200元。在财政支持方面,政策逐步拓宽融资渠道,鼓励专业房屋租赁公司开展资产证券化,鼓励部分银行开发,收购和经营长期租赁公寓。提供贷款并允许保险进入长期租赁区。

作为投资机构,我们应抓住窗口期,挖掘土地价值,寻求合作共赢。新的土地供应和股票资产价格可能会迎来一个“窗口期”。投资者应选择与具有资源优势的开发商或具有专业优势的运营商合作,最后通过发放REIT,CMBS,ABS等产品退出。从国际经验来看,美国房地产基金的很大一部分是长期出租公寓,国内发展空间广阔。

三,房地产资产配置的重要性

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房地产是资产配置的重要组成部分

各行业的回报率仍居高不下:国民经济的发展也进入了新常态。在整体经济增长速度的背景下,各行各业都面临着一定的压力,房地产业的回报率仍然具有一定的优势。 2018年,A股上市房地产公司平均(已公布年度企业)净资产收益率达到10.3%,净利润增长率为20.8%,盈利能力和增长率远高于其他行业,房地产行业ROE水平在大型行业中排名TOP2。

领先的房地产企业凭借资金,渠道和管理不断扩大市场份额,实现了比行业平均水平更高的业绩。在2018年的排名中,十大住房企业销售额超过2000亿元。截至2018年底,万科,招商局,华润,龙湖等主要房地产企业的净资产收益率均在20%以上,超过行业平均水平。

大型资产仍具有比较优势:借鉴发达国家的经验,即使进入低增长的成熟阶段,房地产投资的回报也不比股票等风险资产低。例如,在美国,过去几十年房价在收益率和稳定性方面没有下跌。根据国家的历史表现,房地产的回报率长期以来也主导着其他主要资产。自2005年以来,房地产资产的累计投资回报率明显高于其他类型的资产,无论是短期,中期还是长期。

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机构通过房地产基金分配房地产是一种普遍趋势

在利率降低的背景下,对更多优质金融产品的需求增加:自2019年以来,货币政策继续宽松,资金充裕,资产方面稀缺,市场利率上升下降。在这种背景下,机构投资者开采和部署更多优质金融资产的需求开始上升。由于房地产行业仍然提供更好的回报,投资房地产基金的吸引力已经上升。

从国际经验来看,房地产基金一直是机构投资者重要的资产配置方向。与目前国内房地产基金的最大区别在于,外国房地产基金的投资者主要是大学捐赠基金,养老基金和社会保障等机构。像银行这样的机构投资者,这些基金规模大,投资期长,需要持续稳定的回报,这与房地产基金的属性是一致的。在美国,加拿大,欧洲和澳大利亚,75%的养老基金将投资于房地产。在房地产投资中,只有19%的投资是内部分配的,即机构投资者自己的投资团队决定投资;其余81%的投资是外部配置的,即委托私人投资房地产基金,FOF和其他外部投资管理机构来确定资本投资的方向。

但是,目前,国内房地产基金主要面临专业管理能力问题。由于过去许多房地产基金都是债务产品,基金经理实际上缺乏深厚的房地产行业经验和资产管理能力,而机构投资者和自然人则不同。资本资深人士,只有具有积极管理能力的人,专业基金经理,才能成为机构房地产基金。

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专业的房地产基金经理可以实现价值发现和价值管理

由于住房企业之间,城市之间和地区之间的差异越来越大,房地产投资对于项目前筛选和收购能力,投资管理能力和投资后价值管理能力变得越来越重要。要求很高。

专业的房地产基金经理可以充分发挥其在项目投资和管理方面的专业优势,在价值发现和价值管理中发挥作用。

首先,成熟的房地产基金有能力经营专业的房地产项目。他们拥有大量高质量的项目资源。他们可以通过外部监督和资金分配来提高适者生意和生存。

其次,除了开发过程外,还需要强大的投资后管理能力。通过分层管理,明确权利和责任,有效应对,一般成本设定,营销专业管理线,严格控制项目管理的关键环节,保护投资安全。所有人都需要专业的团队运作,只有专业,成熟的房地产基金才具备这些品质。

“资本+开发商”模式是海外成熟国家房地产开发的主流模式。近年来,中国的金融政策和住房企业生态发生了根本性的变化。国内房地产基金业也将回归其源头。资产管理人员将进行资产管理,参与“投资与管理”的全过程,并在房地产产业链中发挥作用。一个更重要的角色。

根据资金数额,投资方式,风险偏好和监管要求,平安房地产可以为机构客户提供定制的产品解决方案,以匹配其独家资产类别和合作模式,依靠稳定的业务模式,多种金融渠道和其他信用优势。为机构投资者创造专业价值,相互补充,实现合作共赢。

房地产市场在新阶段呈现出新的特征,呈现出新的投资趋势,但房地产在资产配置中的重要性仍然存在。从国际经验来看,机构通过房地产基金分配房地产是一种普遍趋势。当前环境下的专业房地产基金经理将有广阔的发展空间。

平安房地产基金是平安的专业房地产基金管理品牌,是平安房地产的核心战略业务。平安房地产基金专注于房地产投资,凭借出色的投资管理能力,为机构投资者和超高净值客户提供可靠的房地产金融资产管理服务。平安房地产基金秉承“专业共赢”的经营理念,以其领先的市场投资能力创造了长期稳定的价值回报,已成为房地产金融资产配置投资者的首选。

在2019年中国资产管理“金钟奖”中,平安房地产基金荣获“2019年最佳房地产基金”奖。这是继2018年中国房地产时尚大奖“中国房地产基金品牌TOP10”之后的又一次成功,平安房地产基金赢得了优秀的专业表现。

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